市政协专题调研组

（2008年10月29日）

一、基本情况

（一）市级经适房、廉租房基本情况

项目建设情况。由市房管局承建的市级建设项目为南曲阜小区A区。开工面积10万平方米，经适房1196套，廉租房102套。目前，单体工程建设已完工，室外配套的八条管线已敷设完毕，正在进行小区内的绿化、硬化工作，已完成总工程量的80%以上，如无特殊天气情况，将于11月份前完工。市有关方面多次召开管线配套协调会议，对各配套单位落实了任务完成期限，水、电、煤气等管线将于11月20日前按期完成任务，暖气管线敷设预计明年完工。整个小区12月31日前交付使用。

项目销售情况。市级南曲阜小区A区对符合销售条件的1196套经济适用住房向市区取得准购资格的申请人出售。自9月21日至24日，共有930人报名，9月26日上午通过公开摇号，确定了购房人的选房顺序。截止到10月21日，有2280户群众申购经济适用房，报名参加摇号的有2095户。目前，还在继续受理和审核新的申报。

廉租房保障政策调整情况。我市根据国家和省的统一政策，调整完善了廉租住房保障政策。保障管理部门由民政部门调整为房管部门；保障对象由原来的城市低保家庭扩大到低收入家庭;补贴标准提高到低保家庭每月400元，低收入家庭每月300元；保障方式分为租赁补贴和实物配租两种方式。市级经济适用房小区中配建的用于实物配租的102套廉租住房年内可建成。

（二）环翠区经适房、廉租房基本情况

项目建设情况。环翠区经济适用房、廉租房项目位于温泉镇虎山村北，占地210亩，总投资2.5亿元，总建设面积20.4万平方米，2800余户住宅，项目分三期实施。2007年7月至今，投资1.3亿元实施了一期工程，开工8万平方米，建成17栋住宅楼（包括816套经济适用房，54套廉租房）、1栋幼儿园、1栋综合楼。目前，单体工程已验收，区内部分道路开始硬化，区内配套工程将于10月底前竣工，从目前进展情况看，按时完工应不成问题。区外自来水、道路、供暖、天然气等配套工程，已制定施工方案，部分工程正在施工中（但红线外供暖、天然气管线工程年底前竣工的压力很大），预计12月底前可以交付使用。

项目销售情况。今年7月份启动了销售申请工作，截至9月27号，环翠区范围内取得准购资格的1260户，确定购买黄金顶小区经济适用房的642户，已于10月20号实施公开摇号，确定了选房顺序，10月23—24日发放选房通知单，定于11月1—7日在黄金顶小区进行现场选房，并办理相关销售手续，时间7天。目前现场准备工作基本就绪。

（三）高区经济适用房、廉租房基本情况

项目建设情况。经适房方面，高区经济适用住房分两期进行建设：一期工程，位于初村镇政府南、新区7号路西侧，占地面积3.6万平方米，开工建筑面积37808平方米，容积率1.05，绿地率39%，共11栋住宅楼，1所幼儿园，总户数404户。目前工程全部完工（暖气管线因施工困难，今年通暖无望，其他管线敷设完毕），已进入销售程序，完成投资7700多万元。二期工程，位于初村新区北店子村以北、威海鸣球纺织有限公司以西区域，计划建设3万平方米，投资4500万元，目前二期工程前期各项准备工作已基本就绪。廉租房方面，计划在今后开发建设的普通商品房小区内配建一定比例的廉租住房。目前，在初村明月苑东区土地拍卖条件中，明确提出配建两栋廉租房，廉租房面积约占该组团住宅面积的15%，户型控制在50平方米以下，不对外销售，按市政府有关廉租房政策出租。该土地正在拍卖流程中，廉租房暂未开工建设。待土地拍卖完成后，在廉租房的建设中将严格按照住房和建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》的有关规定执行。

项目销售情况。10月25、26日，取得准购资格的150户，已实施公开摇号，确定了选房顺序。近期将进入销售程序。

（四）经区经济适用房建设情况

经区经济适用房续建项目为南曲阜小区C区。总规划用地面积为10.44公顷，分为一期和2008年新开工两部分，一期项目全部为多层，共有25栋住宅，总建筑面积6万平方米,共有848户，其中50-60平方米占12.74%，60-70平方米占85.85%，70-80平方米占1.41%；2008年拟新开工总建筑面积3万平方米，约450户，其中有4000平方米廉租住房，约80户。项目总投资约2亿元。

项目建设情况。经济适用住房自2007年7月份开工，截止今年10月中旬，13栋432户楼内外墙抹灰已完成，水电暖安装完成99%，地砖、墙砖和外墙砖已贴完，铝合金窗安装结束，地暖铺设已完成，正在准备工程验收。室外污水排放工程已完工，室外热力、煤气、自来水、有线电视、网通管线单位已开始施工，计划在今年12月底交付使用。另外12栋楼室内外墙砖已贴99%，内外墙抹灰工程完成99%，正在安装铝合金门窗和地暖设施，计划在明年6月份左右交付使用。

红线外基础设施配套项目有博通路拓宽、自来水、电力配套等。目前，博通路两侧部分民房、厂房拆迁工作已结束，路基工程、电力、自来水、燃气、有线电视等配套工程已开始施工，计划2008年底完工（暖气管线敷设预计明年完工）。2008年拟新开工工程规划方案正在调整中。

项目销售情况。已受理购买经济适用住房申请400份，经市房管局审批取得准购证的共390份。10月18日，组织了经济适用住房销售公开摇号工作，符合申购条件的376名购房人全部中号。

二、目前存在的问题

（一）销售情况不容乐观。目前，市区共提供经适房数量为3312套，共有2280户群众申购经济适用房，报名参加摇号的有2095户，即便是参加摇号的所有2095户全部申购，市区经适房仍将剩余1217套。其中，市级南曲阜小区A区共有1244套住宅对外销售，有930个家庭报名购买，第一次仅售出707套，销售率为56.8%，有223户家庭放弃购买，尚余住宅537套。环翠区816套经济适用房，报名参加摇号的人数为642人，但其中包括已决定放弃，但准购证未领走的约40户左右，实际剩余房屋不会低于200套。高区404套经济适用房，取得准购资格的150户，剩余数量至少254套。经区848套经适房，只有376人参与摇号，至少要剩余472户，占一期总建设住房的55.6%以上。出现上述情况的原因主要有四点：一是在工程规划的前期对低收入人群的需求量缺乏深入的社会调查，底子不实。从目前市区报名及销售情况来看，已建成经济适用住房房源充足，供大于求；二是申请人申购门槛较省内其他城市偏高，客观上缩小了申购范围，相当一部分家庭因收入水平过低，从银行贷款的门槛又较高（首付比例高），难以筹集到足够的购房款而放弃购买；三是小区位置相对偏远，交通不便，群众对已规划的通往小区的公路何时能开通心中没底；四是房地产市场低迷，在一定程度上影响经济适用房销售。由于目前国际经济环境动荡，也影响到我市购买经济适用住房人群的心理预期，从摇号情况看，有部分中号申购人有放弃购房的想法，他们觉得由于房地产业不景气，普通商品房价格可能要接近经济适用房目前的价格。

（二）资金周转面临极大困难。市级经适房廉租房贷款数额为1.2 亿元。其中5000万元用于支付土地费用，其他用来支付其他的前期费用、室外配套部分费用等。而整个项目总投资为2.4亿元。因销售量较少，仅收回房款1.2 亿元左右，如果用来偿还贷款，施工单位工程费用及材料欠款将无法支付。更为严峻的是，所有的银行贷款都将于12月中旬到期，将会使资金周转陷入困境。当前，春节临近，如果无法支付施工单位的工程费用，将使各施工单位拖欠农民工工资问题将无法得到妥善解决。如经区开发商将积压资金约1亿元，月付利息约90万元，每天支出贷款利息约3万元。类似的情况，在环翠区、高区同样存在。

（三）经适房的购买者不全是低收入者。在申请人的身份确认环节有疏漏，一部分不具备资格条件的申请人通过不正当途径，获得身份确认，取得准购资格，认购了经适房，在社会上引起不良反响。（这种现象在我市首期经适房柴峰小区的销售中存在较为明显，在以后的经适房销售过程中，由于有关部门严格审核把关，以上现象基本杜绝。）

（四）小区维护困难，业主难以完全承担物业管理费用。经济适用住房建设交付使用后，目前小区规模一般较小，且由于销售情况不景气，入住率较低，如果采用普通物业管理模式，住户成本较高，难以承担物业管理费用，导致小区维护困难。另外，对在商品房小区内居住的廉租房家庭，统一标准的物业管理费用也使他们难以承担。

（五）各区还存在一些具体问题。环翠区：由于现经济适用房用地中，有小部分为原虎山村村民陈传勇征用的工业用地，当时已被挖至海拔58.5米处，比最低设计地平低了7米。若填平，需投入资金185.6万元，将使建筑成本增加28.7元/每平方米，直接影响房价。出于尽可能降低经适房建筑成本、让老百姓少花钱等方面的考虑，所以就势建了4540平米的地下商场，由开发公司投资经营。目前该商场的性质，规划部门尚未确认，成为待解决问题。高区：建成区内已无可建经济适用房的土地，只能在初村新区建设，尚不具备基础设施配套条件，并且位置离市区较远，暂时未开通公交线路。该区住房保障工作现未有常设工作机构，相关工作由建设局开发办负责，只有3名人员编制。目前旧村改造、房地产行业管理、村镇建设等职责都在该业务科室，工作头绪多、任务重，现有人手很难满足工作需求。

三、对策建议

（一）严格执行经适房有关申请、审批和退出的管理办法。特别要注意从源头上，严把资格认证和身份确认关，将申购者的详细资料，通过各种媒体（主要是政府网站）进行公示，确保相关优惠政策切实落实到住房保障对象家庭，以杜绝非保障对象享受经适房、廉租房现象发生。

（二）深入调查研究，制定切合实际的建设和销售政策。今后在经济适用房和廉租房建设、销售时，应做好充分细致调查，摸清可靠数据；在制定销售政策时，应广泛了解国内各城市的销售政策，根据低收入人群状况，制定符合我市实际的销售政策。根据今年报名和销售的情况看，目前的经济适用房政策要求的门槛偏高，导致房屋大量剩余。建议尽快研究出台新的销售办法，适当调整申购条件，降低门槛，放宽保障面，扩大销售范围。同时，积极做好剩余住房销售工作，快速回笼资金，缓解贷款压力，减少利息支出。比如，以吸引、奖励、留住人才为目的，将剩余经适房向临近的企业开放，企业组织员工以团购的形式购买经适房，以奖励、补贴等方式，在员工中进行分配，这样既可尽快回笼资金，又可为企业留住人才。

（三）对剩余经适房，政府应按核定价格收购。经适房和廉租房建设是政府行为，在目前销售形势不景气的情况下，完全由开发商承担投资风险和利息损失，既不合理也不科学。

（四）缓建经济适用住房，实行货币化补贴方式。经适房建设是权宜之计而非长久之策。鉴于市区范围内经适房建设供大于求，对暂未开工的经济适用住房和廉租住房应缓建或不建。借鉴外地经验，建议今后在解决困难家庭住房问题上，按照威政发〔2007〕60号文件的规定，逐步统一实行货币化补贴方式，以避免再出现建房过剩情况。

（五）进一步抓好小区配套建设。下一步，建议将工作重点转向搞好已建成小区的配套设施建设上。对已形成规模的小区如柴峰小区，要尽快配备好社区诊所、业主活动场所等公共设施。对正在建设中的小区，要本着便民利民的原则，下力气抓好水、电、暖、路、学校、医院（诊所）、市场、公共交通等的配套建设工作，兑现对市民的承诺。