大力发展产业地产  助力经济高质量发展

致公党威海市委会   

产业地产是由产业地产开发商对工业用地实行整体开发,建设厂房、物流仓库、办公研发楼等设施，围绕特色产业开展产业链精准招商，打造融合产业研发、制造、销售、金融等全产业价值链的一体化平台，并持续运营服务的新型产业形式。其成果为产业园区或园中园。这种集投资开发、管理服务为一体的专业化发展模式，对提高土地亩产效益，降低初创企业成本，促进产业集群化、高端化和区域经济高质量发展，具有重要意义。

近年来，市委、市政府围绕推动新旧动能转换和经济高质量发展，提出“十大高端特色产业园区快速建设，集中力量培育七大千亿级产业集群”的发展目标，产业集群化发展不断有新的突破，全市园区经济呈现出良好发展态势。

威海电子信息与智能制造产业园，是我市比较典型的产业地产项目，由高新区主导、威海高新控股集团开发和运营，园区按照“引进一个龙头、培育一个产业、形成一个集群”的发展思路，引进了一批世界一流激光打印机产业链企业。园区内生产生活设施统一建设运营、共享使用，入驻企业抛开基建、专注生产，新项目落地时间节约两年左右，土地亩产约提高5倍。目前园区固定资产投资近300亿元，专家预测，未来将形成1500亿至2000亿的产业规模，相当于目前威海市电子信息产业规模的3倍，将占全省新一代信息产业增加值的20%以上。

总体上，我市产业地产发展还处于起步阶段，产业园区均以政府主导、当地国资企业运营模式打造，尚未引进专业的产业地产开发运营商，规划引领作用发挥不够显著，导向性政策措施不够完善，融资渠道狭窄，专业管理人才缺乏。为推进我市产业地产发展，促进产业园区集约化、特色化、集群化发展，建议：

一、优化总体规划

根据我市区位条件、资源优势和产业发展现状，在现有产业规划大框架下，进一步研究制定产业地产发展专项规划，充分发挥规划引领作用。一是，优化全市产业发展规划。根据区域发展战略，优化用地结构，明确区域内工业用地的产业发展目标、发展方向和发展布局，促进产业集约化、特色化、集群化。结合周边基础设施配套情况明确开发时序。二是，优化新开发用地规划。合理确定制造基地、孵化器、加速器、生产性服务业及其他配套设施用地比例。整合附属设施用地，提高批地门槛，投资过低、占地过小的项目不再单独供地，促进更多项目进入产业地产发展。控制建设单层厂房，鼓励建设多层厂房，鼓励向地下要空间，保障土地产出强度，以亩均论英雄。三是，优化已开发区域用地规划。评估土地利用效率，摸清低效闲置用地状况。通过市场化手段、政策性引导，加快僵尸企业、低效企业市场出清，为高质量发展腾出空间。通过产业地产整体开发模式，改善制造基地生产条件，补充研发、检测等平台用地，规划孵化器、加速器等科技型中小企业发展用地，促进土地高效利用。

二、引进优质开发商

相比于政府主导的开发模式，引进对行业专注、专业和专精的产业地产开发商将更有利于推动“双招双引”，更有利于区域经济发展。应着力引进经验成熟的优质产业地产开发商。开发商应具备良好的产业发展理解能力、专业开发建设能力、产业培育与聚集能力、资产管理与运营服务能力。应从城市园区和产业发展规律、入园企业需求出发，建立大数据分析平台，因地制宜制定开发方案，有序推进各项工作。应根据产业项目发展的不同阶段，遴选不同的优质专业公司承担各发展环节的工作任务，实行市场化运作、公司化经营、物业式管理，切实提高管理运营水平。

  三、规范运作流程

产业地产项目建设分为总体规划、工程建设、运营管理三个阶段，应当理清地产开发商和政府在各阶段的责任和任务，确保项目规范健康发展。总体规划阶段，应确定园区发展的主导产业，研究主导产业培育规划措施，根据主导产业链上下游企业延伸需求，有针对性制定招商策略。对于专业园区的开发策略，应明确开发规模和开发时序，编制涵盖设施建设及其要求，产业规划、布局及招商政策等各项工作的具体方案。工程建设阶段，对园区建设项目实行细化，确定建设的投资主体、建设标准和交付标准等。通过建设非盈利性基础设施、盈利性基础设施、共用设施等，打造完整园区。运营管理阶段，开展园区日常管理工作，着力加强客户管理和物业管理，为园区发展提供稳定的工作环境。在原有园区难以适应新客户或有新要求、新规划时，对园区入住企业和产业结构进行提升改造。

  四、建全政策体系

发展产业地产需要建立健全准入、建设、运营及退出等系列政策体系。一是，明确产出目标。按照产业特点，本着“便于开发，益于产出，利于管理”的原则，在用地合同中明确容积率、建筑密度等开发强制性控制指标，在招商合同中明确项目产出率、投产周期等指标。二是，建全扶持政策体系。制定研发、餐饮、金融等配套用房配建比例及操作相关政策，制定产业地产产权分割和产权预售扶持政策，制定产业地产开发项目税赋缴纳及奖励政策，制定提高土地产出率奖励性政策等。三是，健全监管体系。建立运行统计体系，掌握项目运营状态，评估项目发展状况。严格限定工业用地变性，杜绝改变土地用途兴建职工住房、商品住宅等变相开发住房地产行为，禁止超设施用地规模进行商业、旅游、娱乐等经营活动。四是，完善退出机制。建全股份上市、股份转让等正常运营状态下的退出机制，健全项目运行不合预期发展状态下股份回购和公司清理机制，保障产业地产项目持续健康发展。