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大力发展产业地产 助力经济高质量发展

文章来源:中国人民政治协商会议威海市委员会
发布日期:2020-02-03 08:49
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大力发展产业地产  助力经济高质量发展

致公党威海市委会   

 

产业地产是由产业地产开发商对工业用地实行整体开发,建设厂房、物流仓库、办公研发楼等设施,围绕特色产业开展产业链精准招商,打造融合产业研发、制造、销售、金融等全产业价值链的一体化平台,并持续运营服务的新型产业形式。其成果为产业园区或园中园。这种集投资开发、管理服务为一体的专业化发展模式,对提高土地亩产效益,降低初创企业成本,促进产业集群化、高端化和区域经济高质量发展,具有重要意义。

近年来,市委、市政府围绕推动新旧动能转换和经济高质量发展,提出“十大高端特色产业园区快速建设,集中力量培育七大千亿级产业集群”的发展目标,产业集群化发展不断有新的突破,全市园区经济呈现出良好发展态势。

威海电子信息与智能制造产业园,是我市比较典型的产业地产项目,由高新区主导、威海高新控股集团开发和运营,园区按照“引进一个龙头、培育一个产业、形成一个集群”的发展思路,引进了一批世界一流激光打印机产业链企业。园区内生产生活设施统一建设运营、共享使用,入驻企业抛开基建、专注生产,新项目落地时间节约两年左右,土地亩产约提高5倍。目前园区固定资产投资近300亿元,专家预测,未来将形成1500亿至2000亿的产业规模,相当于目前威海市电子信息产业规模的3倍,将占全省新一代信息产业增加值的20%以上。

总体上,我市产业地产发展还处于起步阶段,产业园区均以政府主导、当地国资企业运营模式打造,尚未引进专业的产业地产开发运营商,规划引领作用发挥不够显著,导向性政策措施不够完善,融资渠道狭窄,专业管理人才缺乏。为推进我市产业地产发展,促进产业园区集约化、特色化、集群化发展,建议:

一、优化总体规划

根据我市区位条件、资源优势和产业发展现状,在现有产业规划大框架下,进一步研究制定产业地产发展专项规划,充分发挥规划引领作用。一是,优化全市产业发展规划。根据区域发展战略,优化用地结构,明确区域内工业用地的产业发展目标、发展方向和发展布局,促进产业集约化、特色化、集群化。结合周边基础设施配套情况明确开发时序。二是,优化新开发用地规划。合理确定制造基地、孵化器、加速器、生产性服务业及其他配套设施用地比例。整合附属设施用地,提高批地门槛,投资过低、占地过小的项目不再单独供地,促进更多项目进入产业地产发展。控制建设单层厂房,鼓励建设多层厂房,鼓励向地下要空间,保障土地产出强度,以亩均论英雄。三是,优化已开发区域用地规划。评估土地利用效率,摸清低效闲置用地状况。通过市场化手段、政策性引导,加快僵尸企业、低效企业市场出清,为高质量发展腾出空间。通过产业地产整体开发模式,改善制造基地生产条件,补充研发、检测等平台用地,规划孵化器、加速器等科技型中小企业发展用地,促进土地高效利用。

、引进优质开发商

相比于政府主导的开发模式,引进行业专注、专业和专精的产业地产开发商将更有利于推动“双招双引”,更有利于区域经济发展。着力引进经验成熟的优质产业地产开发商。开发商应具备良好的产业发展理解能力、专业开发建设能力、产业培育与聚集能力、资产管理运营服务能力。应从城市园区和产业发展规律、入园企业需求出发,建立大数据分析平台,因地制宜制定开发方案,有序推进各项工作。应根据产业项目发展的不同阶段,遴选不同的优专业公司承担发展环节的工作任务,实行市场化运作、公司化经营、物业式管理,切实提高管理运营水平。

  三、规范运作流程

产业地产项目建设分为总体规划、工程建设、运营管理三个阶段,应当理清地产开发商和政府在各阶段的责任和任务,确保项目规范健康发展。总体规划阶段,确定园区发展的主导产业,研究主导产业培育规划措施,根据主导产业链上下游企业延伸需求,有针对性制定招商策略。对于专业园区的开发策略,应明确开发规模和开发时序,编制涵盖设施建设及其要求,产业规划、布局及招商政策等各项工作的具体方案。工程建设阶段,对园区建设项目实行细化,确定建设投资主体建设标准和交付标准等。通过建设非盈利性基础设施、盈利性基础设施、共用设施等打造完整园区运营管理阶段,开展园区日常管理工作,着力加强客户管理和物业管理,为园区发展提供稳定的工作环境在原有园区难以适应新客户或有新要求、新规划时,对园区入住企业和产业结构进行提升改造。

  建全政策体系

发展产业地产需要建立健全准入、建设、运营及退出等系列政策体系。一是,明确产出目标按照产业特点,本着便于开发,益于产出,利于管理的原则,在用地合同中明确容积率、建筑密度等开发强制性控制指标,在招商合同中明确项目产出率、投产周期等指标。二是,建全扶持政策体系制定研发、餐饮、金融等配套用房配建比例操作相关政策,制定产业地产产权分割和产权预售扶持政策,制定产业地产开发项目税赋缴纳及奖励政策,制定提高土地产出率奖励性政策三是,健全监管体系建立运行统计体系,掌握项目运营状态,评估项目发展状况。严格限定工业用地变性,杜绝改变土地用途兴建职工住房、商品住宅等变相开发住房地产行为,禁止超设施用地规模进行商业、旅游、娱乐等经营活动,完善退出机制建全股份上市、股份转让等正常运营状态下退出机制,健全项目运行不合预期发展状态下股份回购和公司清理机制,保障产业地产项目持续健康发展。

 

 

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